Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Zakup mieszkania to bardzo ważna decyzja życiowa, związana ze dużym obciążeniem finansowym. Wiąże się też z ryzykiem, że kupimy mieszkanie z wadami, zadłużone albo np. z lokatorami. Jak tego uniknąć? Jak bezpiecznie kupić mieszkanie i co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy? – na te pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule.

  1. Finanse

Przy zakupie mieszkania należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie są nasze możliwości finansowe. Mieszkanie możemy kupić za gotówkę (co, ze względu na wysoką kwotę, zdarza się raczej rzadko) lub wspomóc się kredytem. Decydując się na kredyt, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową – jest to maksymalna kwota kredytu, jaką bank jest w stanie nam zaoferować na zakup mieszkania. Pamiętajmy jednak, żeby zostawić sobie pewien margines bezpieczeństwa. Nie decydujmy się na kupno willi z basenem i ogrodem w centrum miasta w sytuacji, gdy wprawdzie bank przyzna nam kredyt w takiej wysokości, ale będzie to na granicy naszych możliwości jego obsługi. Kredyt wiąże nas na lata i bank nie da nam żadnej taryfy ulgowej, gdy np. za kilka lub kilkanaście lat nasze dochody z jakiś względów zmaleją albo, w wyniku zdarzeń losowych ustaną.

 

  1. Kawalerka czy M3?

Po oszacowaniu możliwości finansowych, możemy przystąpić do określenia własnych potrzeb. Kupno mieszkania to inwestycja na lata, dlatego musi spełniać nasze oczekiwania zarówno dzisiejsze jak i przyszłe. Musimy zdecydować, czy będzie to mieszkanie na okres studiów, a potem będziemy je wynajmować lub sprzedamy, czy też docelowe dla rodziny. Inny lokal jest potrzebny studentowi, młodemu małżeństwu, rodzinie z kilkorgiem dzieci a jeszcze inny starszemu małżeństwu z odchowanymi dziećmi. Należy zwrócić uwagę nie tylko na liczbę (obecnych i przyszłych) członków rodziny, ale i kwestię dojazdu pracy, sąsiedztwa, sposób spędzania wolnego czasu. Co należy wziąć pod uwagę?

 

Osoby młode, spędzające większość czasu poza domem i stołujące się w restauracjach najczęściej wybierają mieszkania w otwartym układzie (studio), z aneksem kuchennym. Jeżeli zdecydujemy się na kawalerkę z osobną kuchnią, to dla zapewnienia komfortu mieszkania powinna mieć ona co najmniej 25 metrów kwadratowych. Ponadto, rzy zakupie małego mieszkania należy szczególną uwagę zwrócić na lokalizację, od której zależy czy nie będziemy mieli problemu ze sprzedażą czy też wynajęciem tego mieszkania, jeśli nasza sytuacja rodzinna ulegnie zmianie.

 

Jeżeli mieszkanie planuje kupić młode małżeństwo to polecałabym, w zależności od możliwości finansowych, aby było to mieszkanie dwu lub trzypokojowe. W przypadku pary, perspektywa posiadania dziecka wydaje się niezbyt odległa, a mieszkanie dwupokojowe daje zdecydowanie większe możliwości. Możemy oddzielić strefę prywatną (sypialnię) od ogólnie dostępnej (salon) a w przypadku powiększenia się rodziny, mniejszy pokój może służyć jako dziecięcy. W przypadku starszych dzieci ważne jest zapewnienie im prywatności – wówczas przydatne stają się dodatkowe pokoje.

 

  1. Lokalizacja i sąsiedztwo

Znamy już nasz budżet i oczekiwania, teraz pora na znalezienie miejsca, gdzie chcemy mieszkać. Każda dzielnica jest inna i ma swoją specyfikę. W „Zielonej Białołęce”  dominuje zabudowa jednorodzinna, w centrum wieżowce. Jedni zainteresowani są lokalizacją w pobliżu miejsca zamieszkania rodziców, inni chcą mieć blisko do metra. Bywa, że decydujemy się na przedmieścia, bo ceny mieszkań są tam niższe i za te same pieniądze można kupić większe mieszkanie. Kolejna kwestia to skomunikowanie z centrum i łatwy dojazd. Przed zakupem mieszkania warto przekonać się, jak wygląda dojazd do miejsca pracy, zwłaszcza w godzinach szczytu. Nie bez znaczenia, zwłaszcza dla osób starszych, jest ciche, spokojne otoczenie z dużą ilością zieleni. Rodziny z małymi dziećmi zainteresowane są natomiast placem zabaw dla dzieci, przedszkolem, szkołą, ośrodkiem zdrowia. O decyzji zakupu takiego a nie innego mieszkania decyduje też infrastruktura osiedla, do której zaliczana jest bliskość względem przystanków komunikacji miejskiej, sklepu spożywczego oraz skwerów z ławkami.

 

W tych dzielnicach, gdzie infrastruktura nie jest jeszcze w pełni zbudowana, warto zorientować się w kwestii jej przyszłego kształtu. Informacji takich szukajmy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To pozwoli nam ocenić ryzyko pojawienia się w sąsiedztwie drogi ekspresowej, torów kolejowych, spalarni śmieci, czy innych obiektów utrudniających codzienne życie, a w konsekwencji spadek wartości zakupionego mieszkania. Osoby z dziećmi zwracają zwykle uwagę na bliskie sąsiedztwo takich obiektów jak przedszkole, szkoła czy przychodnia lekarska. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto jeszcze sprawdzić, jak wygląda dojazd do miejsca pracy w godzinach szczytu (zarówno komunikacją publiczną jak i samochodem) oraz powrót z niej. Warto też sprawdzić, jak sąsiedztwo i bezpośrednia okolica wygląda wieczorem (czy jest bezpiecznie).

 

  1. Parter czy poddasze

Kiedy już wiemy, co, gdzie i za ile chcemy kupić, można przystąpić do wyboru konkretnego mieszkania. Warto przy tym zwrócić uwagę na układ pomieszczeń i ich funkcjonalność. Istotny jest widok z okna, nasłonecznienie czy poziom hałasu, co w efekcie decyduje o jego atrakcyjności i cenie. Z obserwacji rynku wynika, że mieszkania z oknami wychodzącymi na południe są droższe od „północnych”. Mimo wyższej ceny, dwukrotnie łatwiej na taki lokal znaleźć nabywcę. Podobnie mając do wyboru lokal z oknami wychodzącymi na wschód i zachód częściej nabywcy decydują się na te drugie i to pomimo wyższej ceny.

 

Przydatny jest też balkon oraz piwnica lub komórka lokatorska. Dobrze, jeżeli w budynku jest tzw. wózkownia, tj. pomieszczenie, gdzie można zostawić wózek albo rower, bez konieczności wnoszenia go. Nie są to elementy niezbędne, ale ułatwiające życie. Warto zwrócić uwagę na schody – wysokie schody bez podjazdu dla wózków przy jednoczesnym braku windy stanowią istotną przeszkodę utrudniającą codzienne korzystanie z nieruchomości – nie tylko dla rodziców małych dzieci ale i dla starszych ludzi. W przypadku awarii prądu wchodzenie na ósme czy dziesiąte piętro dla starszych osób albo z małym dzieckiem i wózkiem, nie należy do łatwych. Dlatego starsze osoby powinny wybierać lokale na niższych kondygnacjach.

 

Mieszkańcy parteru narzekają, że muszą zasłaniać okna tuż po zmroku – przy zapalonym świetle z ulicy wszystko widać. bardziej narażone na ewentualny hałas dobiegający z ulicy

Jeżeli mieszkanie jest ciemne i niedoświetlone (ciemna kuchnia), to może lepiej zrezygnować z takiego zakupu. Ulga w czynszu za ciemną kuchnię nie rekompensuje wydatków na prąd jaki zużyjemy do jej oświetlenia.

 

  1. Opłaty (czynsz)

Warto także dowiedzieć się, ile wynosi miesięczny czynsz, jak wysokie są opłaty za media i inne koszty eksploatacyjne oraz co konkretnie wchodzi w ich skład. W jaki sposób liczone są opłaty – od powierzchni mieszkania, czy od liczby zamieszkujących je osób? Jeśli to drugie, dowiedzmy się, ile osób obecnie mieszka w lokalu – będziemy mieć porównanie. Zapytajmy, czy można zobaczyć rachunki, np. za ostatni rok. Wtedy będziemy wiedzieli, jakie koszty ponosił właściciel w okresie grzewczym i w trakcie miesięcy letnich (urlopowych).

 

  1. Stan prawny

Koniecznie sprawdźmy, czy osoba, z którą chcemy zawrzeć umowę, jest właścicielem lokalu mieszkalnego lub pełnomocnikiem właściciela, posiadającym pełnomocnictwo do jego sprzedaży. Kolejna sprawą, na którą powinniśmy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, jest oczywiście jego stan prawny. Pojęcie to obejmuje informacje dotyczące praw przysługujących do danej nieruchomości (np. prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego gruntu) oraz osoby, którym przysługują te prawa. Sprawdzenie stanu prawnego pozwoli na uniknięcie w przyszłości wielu kłopotów. O różnicach pomiędzy własnościowym a spółdzielczym prawem do lokalu szerzej napiszę w kolejnym artykule.

 

Należy upewnić się także, czy mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności. Jeżeli tak, to ważne jest, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedaż mieszkania. Przyda się również zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu, które może dostarczyć nam właściciel lub sami możemy uzyskać takie zaświadczenie w gminie.

 

Jeżeli jednak obiektem naszego zainteresowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego nie zawsze  prowadzona jest księga wieczysta, to osoba z którą zawieramy umowę sprzedaży powinna przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni, wskazujące że przysługuje jej takie prawo.

 

By sprawdzić stan prawny nieruchomości wystarczy numer księgi wieczystej. Większość ksiąg prowadzona jest także w wersji elektronicznej, dostępnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl. Na księgę wieczystą składają się cztery działy. Dział I zawiera informacje o nieruchomości (położenie, numer działki, rodzaj nieruchomości, informuje o prawach związanych z własnością). Dział II to informacje dotyczące właściciela nieruchomości (lub jej użytkownika wieczystego). Dział III zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością oraz innych praw osobistych i roszczeń z nią związanych. Wpisy dotyczące hipotek znajdują się w dziale IV księgi wieczystej, z którego dowiemy się, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką, a jeżeli tak, to z jakiego tytułu i na jaką sumę. Dział IV informuje o istniejących obciążeniach nieruchomości.

 

Każdy wpis w księdze wieczystej wykonywany jest przez sąd wieczystoksięgowy. Żeby sąd podjął decyzję o wpisie do księgi wieczystej, konieczne jest złożenie wniosku przez osobę uprawnioną. Jeżeli taki wniosek zostanie złożony, jest on zarejestrowany, opatrzony numerem ewidencyjnym i wpisany do księgi. Jest to tzw. wzmianka. Przeglądając księgę, w której pojawia się wzmianka o złożonym wniosku, powinniśmy koniecznie dowiedzieć się, czego ten wniosek dotyczy.

 

  1. Z agencją czy bezpośrednio?

Poszukiwania mieszkania możemy prowadzić na własną rękę lub też wspomóc się ofertą agencji nieruchomości. Co najlepiej wybrać? Decyzja o skorzystaniu z pomocy agencji będzie nas nieco kosztowała. Kwota prowizji pobieranej przez pośredników wynosi od 2 do 3,5% wartości mieszkania. W przypadku zakupu nieruchomości za np. 300 000 zł prowizja wyniesie więc ponad 6 tysięcy zł – warto jest więc  negocjować jej wysokość. Warto wiedzieć, że niektóre agencje nie pobierają prowizji od kupującego – wynagrodzenie biura nieruchomości zostaje rozliczone wyłącznie ze sprzedającym. Z drugiej strony, decydując się na pomoc pośrednika, zaoszczędzimy czas potrzebny na samodzielne wyszukanie i sprawdzenie oferty. Dobry pośrednik pomoże nam zweryfikować stan prawny i techniczny nieruchomości i zweryfikuje czy składający ofertę sprzedaży faktycznie ma prawo do mieszkania. Pomoże nam też w negocjacji ceny. Bez względu jednak na to, czy mieszkanie kupujemy z pośrednikiem czy samodzielnie, powinniśmy sami dokładnie zweryfikować jego stan prawny. Wprawdzie agencja powinna zrobić to za nas (i zapewne to zrobi), jednak w tak ważnej kwestii lepiej upewnić się też samemu.

dr Jolanta Górska